청약 당첨, 이걸 모르면 실패한다

청약은 내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 가장 현실적인 방법 중 하나입니다. 하지만, 경쟁률이 치열해지면서 청약 당첨은 점점 어려워지고 있습니다.

 

2022년 전국 평균 청약 경쟁률은 21.9대 1로, 10년 만에 최고치를 기록했습니다. 특히, 서울의 경우 63.5대 1로 전국 최고치를 기록했습니다.

 

그렇다면, 청약 당첨 실패의 이유는 무엇일까요? 이번 글에서는 청약 당첨 실패의 주요 원인과 예방 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

목차

 

 

 

 

 

 

 

위치를 모르는 경우

 

만약 아파트 가격이 비슷하다면 대부분은 서울의 핵심 지역인 강남, 잠실, 반포 등 넓은 집에 위치한 아파트에 사는 것이 일반적입니다. 이러한 아파트는 교통, 편의시설, 학군 등이 우수하며 한강이나 공원 뷰 같은 추가적인 요건이 충족된다면 더욱 좋습니다.

 

그러나 그런 아파트는 대개 매우 비싸므로 자금 사정과 위치를 파악하여 포기해야 할 부분은 빨리 포기하는 것이 좋습니다.

청약과 분양 시장을 공부하는 것은 현재 상황에서 최고의 수익을 얻을 수 있는 청약을 하기 위함입니다.

 

가치 판단이 정확하지 않은 사람들이 주로 말하는 것은 세대 수가 적어서, 한강이 안 보여서 등의 핑계입니다. 청약 점수가 낮은데도 굳이 좋은 곳을 고집한다면 돈을 많이 마련해서 기존 아파트를 매수하는 것이 좋습니다.

 

이 같은 판단이 늦어질수록 손해는 더욱 커집니다. 아파트 분양가와 연동되는 건설 공사 비용은 계속해서 상승하기 때문입니다.

 

 

 

투자와 실거주는 분리해서 생각해야 한다.

청약을 처음 시도하는 사람들은 당첨될까봐 걱정합니다. 하지만 위치가 부담스러워서 청약에 참여하지 않는 사람들도 많습니다. 청약은 자금 대신 시간을 사용하는 전략이므로, 정확한 전략을 수립하여 빨리 당첨될 수 있도록 노력해야 합니다.

 

청약은 매년 몇몇 아파트에서만 가능하므로 기회비용을 고려해야 합니다. 만약 당첨되어도 실거주 의무가 없는 아파트라면 전세를 받아 내가 원하는 곳에 거주하는 방법도 있습니다.

 

따라서 실거주와 투자는 분리해 생각하는 것이 좋습니다. 청약시도 횟수를 늘리면 시세차익에 대한 확신이 있는 단지에서 당첨될 확률이 높아집니다.

 

 

 

공급이 많은 신도시 공략

신도시는 빈 땅에 대규모 택지개발로 새로운 도시를 건설하는 것입니다. 경기도에는 분당신도시, 일산신도시 등 유명한 신도시가 있으며, 요즘에는 위례신도시, 동탄신도시, 검단신도시 등이 인기입니다. 초기에는 인프라가 부족하여 거주환경이 좋지 않았지만, 분양가는 저렴했습니다.

 

최근에는 미분양 물량이 많이 나오기도 하지만, 청약 가점이 낮은 분들에게는 내집마련의 기회가 될 수 있습니다. 위치가 좋은 신도시는 도시가 완성되고 인프라가 갖춰지면 투자금의 몇 배를 회수할 수 있는 경우가 많습니다.

 

분양가가 최소 2배 이상 차이가 나는 신도시도 있습니다. 다만 공급이 몇 년간 지속적으로 들어오기 때문에 경기 상황에 따라 역전세가 나거나 세입자를 구하기 힘든 시기가 있을 수 있습니다.

 

분양권 당첨 후 입주까지 약 3년 정도 기간이 있어 시간적 여유를 가질 수 있습니다. 따라서, 내 가점이 낮고 당해조건도 없는 경우에는 초기 신도시 공략을 전략으로 잡는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

대출은 우리의 친구

 

많은 사람들이 대출은 무조건 나쁜 것이고 잘못 받으면 망할 수 있다고 생각합니다. 그러나 대출에는 좋은 빚과 나쁜 빚이 있습니다.

 

좋은 빚은 상승 가능성이 큰 자산을 구입하기 위해 대출을 내어서 레버리지 효과를 극대화하는 것이다. 청약 단지의 경우 안전마진이 보장되기 때문에 로우 리스크 하이 리턴 투자처입니다.

 

대출을 무서워하지 말고 충분한 공부를 통해 좋은 빚을 활용하는 방법을 깨달아야 합니다.

 

 

청약 당첨 후 대출 받는 방법 : 계약금 중도금 잔금

 

 

모아놓은 돈이 없다면 무조건 청약에 올인

집 마련은 저축만으로는 어렵습니다. 분양권 당첨 시 최소 2년 여유가 생겨 레버리지를 90% 이상 활용할 수 있습니다. 돈이 많다면 선택권이 넓어지겠지만 자금이 적은 경우 청약이 가장 가성비 좋은 투자입니다.

 

계약금을 분양가의 10~15% 지불하면 당장 들어가는 목돈은 끝이며 중도금 대출도 진행됩니다. 입주하기 전까지 세금 부과도 없습니다.

 

청약에 대한 관심은 40~50대가 많습니다. 그러나 모아놓은 돈이 없는 20~30대가 더 열심히 공부해야 합니다. 1인 가정이나 자녀가 없는 경우 청약 지역범위를 넓게 볼 수 있습니다.

 

자금 없이 주식이나 코인으로 집을 사려는 생각은 매우 위험합니다. 레버리지 활용을 위해 청약 공부를 추천합니다.

 

 

하락기 상승기가 있지만 결국 분양가는 우상향 한다.

부동산 가격은 정책, 경기 상황 등에 따라서 변동합니다. 그러나 아파트 분양가의 경우 부동산 하락기라고 해서 저렴하게 분양하는 경우는 거의 없습니다.

 

매년 인건비, 자재비 등이 상승하기 때문에 건설공사비는 어쩔 수 없이 오르게 됩니다. 이에 따라 현금 가치는 계속해서 하락하게 됩니다.

 

30년 전 자장면 가격과 현재 자장면 가격을 비교해보면 내 집마련이 얼마나 중요한지 알 수 있습니다. 수년 전 고분양가 논란의 아파트들도 지금 다시 보면 상대적으로 저렴해 보입니다. 그러므로, 집 구매는 되도록 빨리 실현하는 것이 좋습니다.

 

 

 

같은 조건이면 무조건 신축 아파트

서울, 경기도, 인천 등 수도권의 주택 공급량은 2024년, 2025년에도 계속해서 줄어들 것으로 예상됩니다. 시장 원리에 따라 공급량이 수요량보다 적을 경우 가격이 상승하는 것은 당연합니다.

 

물론 아파트 가격을 수요와 공급량만을 고려하여 예측하는 것은 부적합합니다. 그러나 같은 지역의 아파트라면 구조가 좋고, 신식인 신축 아파트를 원하는 경우가 많습니다.

 

신축 아파트에 대한 수요가 많아서 하락 시기에는 가격이 안정되고, 부동산 상승 시기에는 구축 아파트보다 가격이 더 오를 가능성이 높습니다.

 

이러한 신축 아파트의 희소성을 고려하여, 분양가가 다소 높더라도, 고가 아파트가 아니라면 청약을 고려해보는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 투자, 성공하는 8가지 비법