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오늘은 많은 분들이 하는 고민, 걱정 중 하나인 보증금을 떼이지 않기 위한 준비 방법에 대해 설명드리겠습니다. 세입자에게 있어 보증금은 매우 중요한 재산입니다. 이를 지키기 위해서는 안전장치를 마련해야 합니다. 따라서, 보증금 확실히 돌려받는 방법에 대해 순서대로 알려드리겠습니다.
목차
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'을구' 등기부등본 확인하기
등기부등본에서 '을구'에 기재된 선순위 권리자를 확인해야 합니다. 이는 임차인보다 우선하는 권리를 가진 근저당권자를 말합니다. 근저당권자는 건물 소유자에게 돈을 빌려주고, 건물을 담보로 잡아두는 사람으로 대부분 은행에서 대출을 받기 때문에 은행이 근저당자가 됩니다.
근저당자가 되면 부동산에 대한 채무를 담보하기 위한 큰 힘이 생깁니다. 이는 부동산 경매 신청이나 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 등의 혜택을 누릴 수 있기 때문입니다.
그러나, 부동산 등기부등본 '을구'에서 선순위 권리자가 없는 집과 계약하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 대부분의 집은 근저당권이 설정되어 있기 때문에 이를 염두에 두어야 합니다.
이런 상황에서는 보증금을 잘 받을 수 있는지, 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 받을 수 있는지 여부를 잘 판단하여 안전한 계약을 체결해야 합니다.
전입신고 필수
만약 전세계약을 했다면 전입신고를 바로 해야합니다. 이것은 매우 중요한 사항입니다. 전입신고를 하는 이유는 만약의 상황에 대비하여 대처할 수 있는 능력을 갖추기 위해서입니다. 내가 임차인이라는 것을 증명할 수 있는 능력을 미리 확보해야 합니다.
전입신고를 하더라도 대처할 능력이 바로 생기지는 않습니다. 이것은 단지 절차적인 요건일 뿐입니다. 하지만 내가 임차인이라고 전입신고한 경우, 그 집에서 살아야 할 능력을 확보할 수 있습니다.
확정일자 필수
전입 신고를 할 때 유용한 팁이 있습니다. 그것은 확정일자를 취득하는 것입니다. 확정일자는 임대차 계약서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재함을 증명하는데 쓰이는 것으로, 법률상으로 인정된 일자입니다.
확정일자를 어떻게 취득할 수 있는지 알려드리겠습니다.
- 임대차 계약서를 준비합니다.
- 면사무소, 주민센터 등을 방문합니다.
- 확정일자를 취득하러 방문했다고 알리면 공무원이 확정일자를 부여해 줍니다.
- 관공서를 방문하지 않아도 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
- 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
'우선변제권'을 갖기 위해서는 확정일자를 취득해야 합니다. 우선변제권은 건물이 경매로 넘어가서 경매대금을 나눠야 할 때 다른 권리자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 의미합니다.
하지만 확정일자를 받았다고 모든 권리자가 먼저 돈을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 이미 선순위권리자가 있었다면 그 사람 다음에 받게 됩니다.
따라서 전입신고와 확정일자 취득을 하면 우선변제권을 갖게 되지만, 확정일자를 받은 시점 이전에 선순위권리자가 있다면 그 사람 다음에 돈을 받을 수 있습니다.
보증보험 가입
많은 사람들이 이미 알고 있는 임대차 보증금을 지키는 방법에는 전임신고, 확정일자 취득이 있습니다. 이외에도, '보증보험에 가입'하는 것이 가장 중요합니다. 대표적으로 많이 알려진 보증보험 상품은 다음과 같습니다.
전세보증금 반환보증보험에 가입하면 임대인이 임대차보증금을 지급하지 않을 경우 주택도시보증공사가 임차인에게 보증금을 대신 지급합니다.
보증보험은 보험이기 때문에 보증료를 내야 합니다. 하지만, 안전하고 안심할 수 있는 장점이 있습니다. 전입신고와 확정일자 취득을 하신 분만 가입할 수 있습니다.
전세권 설정
전세권은 보증금을 내고 타인의 부동산을 점유하고 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 전세권 설정은 안전한 방법 중 하나입니다. 전세권 설정을 위해서는 먼저 임대인의 동의를 받아야 합니다.
임대인이 동의하면, 임대인과 임차인은 서로 전세권 설정 계약을 체결하고 등기를 마칩니다. 그러면 전세권이 설정됩니다.
전세권은 근저당권과 비슷한 면이 있습니다. 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 생긴다면, 해당 부동산에 대한 경매 신청이 가능합니다. 전세권 설정 시 비용이 발생한다는 점을 참고하세요.
마무리
임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 대책을 마련해야 합니다. 임대차 계약서를 확인하고, 보증금 반환 조항이 명시되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
만약 보증금 반환 조항이 명시되어 있지 않은 경우, 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 이러한 대책을 마련하여 보증금을 돌려받을 수 있는 방법을 알고 있으면, 임대인과의 계약에서 불이익을 받지 않게 됩니다.
