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많은 사람들이 집을 마련하는 것을 꿈꾸지만, 실제로는 집을 구입하지 못한 경우가 더 많습니다. 이런 경우 전세나 월세로 집을 빌려서 생활합니다. 전월세 계약시 주의해야 할 부분에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
목차
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전세·월세 계약할때 주의해야 할 부분
전세와 임대의 차이점
집을 구매하지 못한 사람들은 대체로 다른 사람의 집을 빌려 사용합니다. 다른 사람의 집을 빌릴 때는 크게 두 가지 방법이 있습니다.
첫 번째는 전세권 계약을 통해 집주인으로부터 빌리는 방법이고, 두 번째는 임대차 계약을 통해 임차인으로부터 빌리는 방법입니다.
전세권은 물권, 임대차는 채권
전세권과 임대차는 민법에서 물권과 채권으로 규정되어 있습니다. 전세권은 특정한 물건을 직접 지배하고 그 물건에서 배타적으로 이익을 얻을 수 있는 권리를 의미하며, 소유권, 저당권 등이 해당됩니다.
반면, 채권은 특정인에 대해 계약에 기한 급부를 청구할 수 있는 권리를 의미하며, 매매계약, 고용계약, 임대차, 사용대차 등이 해당됩니다.
전세권은 우선변제권이 있고, 임대차는 없다
물권은 채권에 우선합니다. 따라서 전세권 설정 등기된 부동산이 경매처분되면, 전세권자는 일반 채권자보다 우선으로 경략대금에서 배당받을 수 있습니다. 물권의 순위는 등기된 순서대로 결정됩니다.
전세권은 임의경매, 임대차는 집행권원 취득 이후 강제경매
전세계약을 하고 전세권 설정 등기를 해두면 계약 기간이 만료되어 집을 나오게 되었을 때, 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우가 발생하면 경매법원에 경매신청을 할 수 있습니다.
반면, 임대차의 경우에는 전세계약과 달리 바로 경매 신청을 할 수 없습니다. 임대차 보증금 반환청구소송을 진행해 판결문을 받은 이후에 집행권원을 취득한 이후에 강제 경매 신청이 가능합니다.
계약 전 체크 사항
부동산 등기부등본 확인
내가 마음에 드는 집을 찾았다면 먼저 확인해야 할 것은 부동산 등기부 등본(등기사항 전부 증명서)입니다. 이 문서는 건물이나 토지와 관련된 각종 사항들을 정리한 공적 문서로, 믿을 수 있는 정보들이 담겨 있습니다.
대부분은 부동산에서 계약을 체결하면 공인중개사가 등기부등본을 출력해서 제공해줍니다. 그러나 만약 부동산에서 등기부등본을 받지 못했다면 건물의 주소만 알고 있다면 대법원 인터넷 등기소 홈페이지에 접속하여 수수료를 지불하고 등기부 등본을 확인할 수 있습니다. (열람 수수료는 700원, 발급 수수료는 1000원입니다.)
계약 시 소유자 확인하기
등기부등본을 살펴볼 때 제일 먼저 확인해야 하는 부분은 '소유자'입니다. 등기부등본은 표제부, 갑, 구으로 3 부분으로 나눠져 있습니다. 기본적으로 등기부등본에 기재된 사람을 소유자로 인정하면 됩니다. 임대차계약을 체결할 때는 건물 소유자와 계약을 체결하는 것이 원칙입니다.
그러나 등기부등본에 기재된 소유자가 아닌 다른 사람과 계약을 체결하는 경우에는 매우 조심해야 합니다. 즉, 대리인과 계약을 체결하는 것과 같습니다. 만약 대리인과 계약을 체결했다면 안전한 계약을 위해 '위임장'과 '인감증명서'를 꼭 받아 두어야 합니다.
특약사항 확인하기
대부분의 부동산에서는 공인중개사가 표준화된 양식을 사용하여 계약서의 대략적인 내용을 작성합니다. 하지만 공인중개사가 작성한 계약서만으로는 충분하지 않습니다.
꼭 계약기간, 계약조건(계약금, 전세금 금액 및 지급시기), 계약해지 사유 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 또한 특약사항을 확인해야 합니다. 미리 특약사항을 반영하여 제시하면 미래에 발생할 수 있는 분쟁을 방지할 수 있습니다.
특약사항을 많이 제시하면 임대인이 싫어할 수 있으므로 임대인과 원만하게 협의하여 결정해야 합니다.
마무리
계약을 체결할 때는 원칙적으로 소유자와 체결하는 것이 바람직하지만, 불가피한 상황에서 대리인과 계약을 체결하게 될 경우, 위임장과 인감증명서를 꼭 받아야 합니다. (배우자와 체결 시에도 위임장과 인감증명서를 받아야 합니다.)
임대차계약 시 요구할 사항을 미리 특약사항에 반영하여 제시하면, 혹시 모를 분쟁을 방지할 수 있습니다.
계약을 체결할 때는 등기부 등본 갑구를 통해 소유자를 확인하고, 가압류 또는 가처분이 있는지 확인해야 합니다.
